Guide e consigli per chi vende, acquista o affitta

Per vendere bene non servono grandi lavori: servono interventi mirati, documenti in ordine e un immobile che si presenti al meglio. Chi compra decide in pochi minuti se una casa gli piace, e la prima impressione conta più di quanto si pensi.

1. Parti dai documenti

Una casa con i documenti a posto si vende prima e con meno sorprese in trattativa. Controlla che siano in ordine:

• la conformità urbanistica e catastale: la planimetria deve corrispondere allo stato reale dell'immobile;
• l'attestato di prestazione energetica (APE), obbligatorio per vendere;
• gli impianti elettrico e termico, con le relative dichiarazioni di conformità, se disponibili;
• le spese condominiali, i verbali delle assemblee e le eventuali spese straordinarie già deliberate.

Una difformità scoperta tardi può far saltare l'affare o abbassare il prezzo: meglio risolverla prima.

2. Piccoli interventi, grandi risultati

Non è quasi mai conveniente rifare tutto prima di vendere. Funzionano di più i lavori che costano poco e si vedono subito:

• una tinteggiatura in colori neutri e chiari;
• la riparazione di piccoli difetti: infissi che si bloccano, rubinetti che gocciolano, prese rotte, macchie di umidità;
• la sostituzione di dettagli datati, come maniglie, punti luce, tapparelle rovinate;
• una pulizia profonda, comprese finestre e fughe di bagno e cucina.

Cucina e bagno sono gli ambienti che pesano di più: spesso basta rinnovarli in parte, senza rifarli da zero.

3. Presenta la casa al meglio (home staging)

Ogni persona che entra deve riuscire a immaginarsi a casa propria. Per questo conviene:

• togliere gli oggetti personali, le foto di famiglia e tutto ciò che non serve;
• liberare gli ambienti da mobili in eccesso, così le stanze appaiono più ampie;
• dare luce: tende leggere, finestre pulite, lampadine uniformi e una luce calda;
• curare l'ingresso, il balcone e le parti comuni che si vedono per prime.

Le fotografie professionali, scattate con casa in ordine e con luce naturale, fanno la differenza già negli annunci online.

4. Metti in evidenza i punti di forza

Ogni immobile ha qualcosa che lo distingue: la luminosità, il piano alto, il posto auto, la cantina, la vicinanza ai mezzi pubblici, alle scuole o ai servizi. Racconta questi vantaggi in modo concreto, con dati e metrature corrette, e senza esagerazioni.

5. Il prezzo giusto vale più di ogni lavoro

Nessun intervento compensa un prezzo fuori mercato. Un immobile proposto troppo alto resta fermo, perde interesse e finisce per essere venduto a meno di quanto si sarebbe ottenuto con una richiesta corretta fin dall'inizio. Una valutazione professionale, basata sui prezzi realmente raggiunti in zona e sulle caratteristiche della casa, aiuta a trovare il valore giusto.

Un aspetto fiscale da ricordare

Se hai fatto lavori di ristrutturazione con detrazione fiscale, le rate non ancora utilizzate passano all'acquirente, salvo diverso accordo indicato nel rogito (art. 16-bis del TUIR). Se vuoi tenerle per te, va scritto nell'atto o nel preliminare. Il bonus mobili, invece, è personale e non si trasferisce mai a chi compra. Per la tua situazione, confrontati con il notaio o con un commercialista.

Vuoi sapere quanto vale la tua casa e quali interventi conviene fare? Contattaci per una valutazione senza impegno.

Affittare bene significa scegliere il contratto giusto, trovare un inquilino affidabile e mettere in regola le carte fin dall'inizio. Sono poche cose, ma evitano la maggior parte dei problemi che nascono dopo.

1. Scegli il tipo di contratto

Per le abitazioni i contratti più usati sono tre:

• Canone libero (4+4): dura quattro anni, rinnovabili per altri quattro. Il canone si concorda liberamente.
• Canone concordato (3+2): dura tre anni, rinnovabili per due. Il canone resta entro i limiti stabiliti negli accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini del tuo Comune. In cambio ci sono vantaggi fiscali.
• Contratto transitorio: da 1 a 18 mesi, solo se c'è una reale esigenza temporanea, che va indicata e documentata nel contratto. Ne esiste una variante per gli studenti universitari.

Il contratto deve essere scritto e registrato: un affitto in nero non tutela nessuna delle due parti.

2. Le imposte: registro o cedolare secca

Sul reddito da affitto puoi scegliere tra due strade:

• Regime ordinario: il canone si somma agli altri redditi e si paga l'Irpef. In più c'è l'imposta di registro (2% del canone annuo), di solito divisa a metà tra proprietario e inquilino.
• Cedolare secca: un'imposta sostitutiva con aliquota del 21% sul canone libero. Per i contratti a canone concordato l'aliquota scende al 10% se l'immobile si trova in un comune ad alta tensione abitativa (tra questi ci sono i capoluoghi di provincia). Con la cedolare non si pagano imposta di registro e di bollo e non si aggiorna il canone con l'Istat, ma non si può aumentare il canone per tutta la durata.

La convenienza dipende dal tuo reddito complessivo: chiedi a un commercialista di fare il confronto.

3. I documenti da avere prima di firmare

• l'attestato di prestazione energetica (APE), da allegare al contratto e da citare nell'annuncio;
• la conformità degli impianti e la documentazione catastale aggiornata;
• le informazioni sulle spese condominiali e sul regolamento di condominio;
• l'eventuale inventario dei mobili e dello stato dell'immobile, con foto, se l'appartamento è arredato.

4. Come scegliere l'inquilino

L'inquilino ideale non è quello che offre di più, ma quello che paga con regolarità. Prima di firmare, è bene verificare:

• la stabilità del reddito (buste paga, contratto di lavoro o dichiarazione dei redditi): come regola pratica, il canone non dovrebbe superare un terzo del reddito netto;
• le referenze di precedenti proprietari o del datore di lavoro;
• eventuali garanzie aggiuntive: fideiussione bancaria, garante o polizza assicurativa a copertura dei canoni.

5. Deposito cauzionale e spese

Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità e va restituito a fine contratto, se l'immobile è in buono stato e le utenze sono pagate. Chiarisci per iscritto anche chi paga cosa:

• le riparazioni di piccola manutenzione sono a carico dell'inquilino, quelle di manutenzione straordinaria del proprietario;
• le spese condominiali si dividono tra oneri accessori (a carico dell'inquilino, come pulizia scale, luce, ascensore) e spese di proprietà (a carico del proprietario);
• le utenze vanno intestate all'inquilino, con la voltura a inizio contratto.

6. Registra il contratto in tempo

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, anche online sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Un contratto non registrato è irregolare e espone il proprietario a sanzioni.

Meglio non fare da soli

Un contratto ben fatto, con le clausole giuste, e un'agenzia che seleziona gli inquilini e segue la registrazione tolgono molta preoccupazione al proprietario. Anche chi cerca casa in affitto trova più sicurezza in un contratto controllato da un professionista.

Hai un appartamento da affittare, o ne cerchi uno? Contattaci: ti aiutiamo a scegliere il contratto e a seguire ogni passaggio.

Aggiornato a novembre 2026. Le norme fiscali cambiano spesso: prima di decidere, verifica il tuo caso con il notaio o con un commercialista.

Per chi ristruttura, il 2026 conferma le detrazioni al 50% sull'abitazione principale e al 36% sugli altri immobili. La manovra per il 2027, ancora in discussione in Parlamento, propone di mantenerle invece di ridurle.

Bonus ristrutturazioni

La detrazione si recupera in dieci quote annuali di pari importo ed è calcolata su un massimo di 96.000 euro di spesa per immobile.

• 50% se i lavori riguardano la casa in cui abiti (abitazione principale).
• 36% se riguardano altre abitazioni, per esempio una seconda casa o un immobile che affitti.

Per il 2027 il disegno di legge di bilancio, arrivato alla Camera nei primi giorni di novembre, conferma le stesse percentuali e lo stesso limite di spesa. Finché il testo non è approvato in via definitiva può cambiare.

Ecobonus

L'ecobonus, cioè la detrazione per gli interventi di risparmio energetico come infissi, caldaie e pompe di calore, segue le stesse aliquote delle ristrutturazioni: 50% sulla prima casa e 36% sugli altri immobili. Non è previsto, per ora, un ritorno al 65%.

Bonus mobili

Chi ristruttura può detrarre anche l'acquisto di arredi: la detrazione è del 50% su una spesa massima di 5.000 euro per immobile. Nella proposta per il 2027 il bonus viene ridimensionato: valgono solo i mobili, mentre i grandi elettrodomestici non sono più inclusi, e sono richiesti lavori edilizi avviati nel 2026 o nel 2027. In parallelo è previsto un voucher separato, da 100 o 200 euro a seconda dell'ISEE, per chi rottama un vecchio elettrodomestico: i fondi sono limitati (50 milioni di euro) e nel 2025 sono finiti in un solo giorno.

Se stai comprando: le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa restano quelle di sempre:

	Acquisto da privato	Acquisto da impresa
Imposta principale	Registro 2% (minimo 1.000 euro)	IVA 4%
Imposte ipotecaria e catastale	50 euro ciascuna	200 euro ciascuna

Per averle servono alcune condizioni:

• l'immobile non deve essere accatastato come casa di lusso (categorie A/1, A/8, A/9);
• devi trasferire la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto, e dichiararlo nel rogito;
• se rivendi entro 5 anni perdi l'agevolazione, a meno che entro un anno tu non acquisti un'altra prima casa.

Se vendi la prima casa e ne acquisti un'altra agevolata entro un anno, puoi inoltre chiedere un credito d'imposta pari all'imposta già pagata sul primo acquisto, nei limiti di quella dovuta sul secondo.

Se affitti: cedolare secca

Chi affitta può scegliere la cedolare secca: 21% sul canone libero e 10% sul canone concordato, nei comuni ad alta tensione abitativa (tra cui i capoluoghi di provincia). È una scelta da valutare con il proprio commercialista, in base al reddito complessivo.

Come muoversi

Prima di iniziare i lavori o di firmare un compromesso, conviene controllare tre cose: se l'intervento rientra tra quelli agevolati, quali documenti e pagamenti servono per non perdere la detrazione (di solito bonifico parlante e fatture) e se la tua situazione soddisfa i requisiti. Un errore formale può far perdere l'agevolazione.

Hai dubbi su quale agevolazione ti spetta? Contattaci: ti aiutiamo a capire come impostare l'acquisto, la vendita o la locazione, in collaborazione con il tuo notaio o commercialista.